Edición 1183

Ley de alquileres

 

Por dos días Senadores renovaron consultas con los especialistas del mercado e inquilinos              

Nuevamente concurrieron al debate en comisión de la modificación de la ley de alquileres.

Los informes de los especialistas y las preguntas y reflexiones de los senadores dieron buen clima a la fría tarde que se vivía en las calles del barrio del Congreso. El plenario de las comisiones de Legislación General y de Presupuesto y Hacienda reunieron buena cantidad de protagonistas.

Es más fácil llegar a modificaciones a la ley que buscar formas –protecciones, incentivos fiscales, etc- para agrandar la oferta del mercado inmobiliario, declararon los especialistas. Tampoco debe quedar de lado el actual estado de la economía, donde la inflación registrada n730 pesoo es ajena al problema de la vivienda.

En líneas generales el debate se desarrolló con normalidad y sin agresiones. Debemos señalar que tampoco hubo sorpresas. Los oficialistas se mantuvieron en sus trece y sólo reflejaron actitudes de espera ante las soluciones que podrán venir de la mano de estado vía incentivos fiscales.

En la otra vereda, coincidieron en reducir a dos años los plazos para las locaciones particulares mientras en los casos comerciales hubo coincidencia que se pueden mantener en tres años. En tanto las actualizaciones el debate fue más riguroso; no se trata de especular, sino Lque vinculan el principal problema con la inflación que hace peligrar el valor de la renta recibida al cabo de un corto plazo.

En síntesis y haciendo un balance general, la totalidad de los expositores profesionales y analistas del mercado inmobiliario coinciden en que la actual ley no sirve, la sanción de Diputados es aceptable, lo más cercano a la solución es esta modificación; sobre esta base todo será bien recibido por el mercado y también por los usuarios del sistema.

Si el mercado crece, los futuros inquilinos tendrán más posibilidades de elegir, realidad que hoy no existe porque la gran oferta se retiró.         

          

El debate

 “A través de un centro de estadísticas e inmobiliarias podemos comprobar que hay un 47% de inmuebles retirados del mercado. Al saber de una eventual derogación muchos propietarios frenaron los contratos y dijeron que iban a esperar. Eso pasó e hicieron contratos a 36 meses y desde que se puso otra vez en discusión la Ley de Alquileres hemos tenido un retiro muy importante esperando la resolución del Senado”, manifestó Emilio Caravaca Pazos de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina.

Planteó que “todas las provincias quieren una ley justa. Apelamos a la celeridad para que pronto tengamos una solución por sí o por no porque estamos con un vacío que provoca que los propietarios sigan esperando, saquen los inmuebles y esto se sigue agravando aún más.

La vicejefa del interbloque oficialista, Anabel Fernández Sagasti (Mendoza), sostuvo que la media sanción de Diputados trajo mucha incertidumbre y es necesario de forma urgente la ley. Al respecto, consultó si están de acuerdo con esa media sanción, con cobrar alquileres adelantados a los inquilinos y si el retiro de inmuebles del mercado no tiene que ver con los alquileres temporarios que “no están regulados”. Caravaca Pazos se refirió a los alquileres temporarios y sostuvo que “según un relevamiento que hicimos representan un porcentaje muy pequeño. Tiene que ver con determinadas zonas y ciudades que pueden tener una receptividad turística diferente. Respecto al pago adelantado, planteó que “está contemplado como posibilidad y no como exigencia. Si eso es justo o no lo tienen que hacer los legisladores, no es algo de exigencia no es un requisito necesario”. La mendocina le retrucó que en los contratos de alquileres ese pago adelantado “no es algo que el inquilino tenga la fuerza para negociar. ¿Esto les parece justo y equitativo?”.

El fueguino Matías Rodríguez (FdT) cuestionó las “respuestas vacías o ir al tecnicismo no es el camino” porque “intentamos construir una mejor ley..

El jefe del bloque radical, el formoseño Luis Naidenoff, señaló que “las asociaciones fueron invitados para escucharlos y hay que dar un debate en la comisión. Interpelar ante una posición que me puede o no agradar no corresponde, vivimos a escuchar. Si estamos tratando una ley que es mala para las partes, es porque estamos ante una realidad que la inflación desbordó y porque la ley fracasó porque tomaba como proceso de actualización un contrato de 3 años a los procesos inflacionarios”, señaló al pedir calma y que se escuchen a todos.

Julio Martínez (UCR) ratificó los dichos de Naidenoff e indicó que “el sistema de alquileres es un desastre y 8 millones de personas están en problemas. Las leyes son de acuerdo al momento. Esta ley que hoy tenemos, en un país normal sin inflación sería ideal. No en el país este que ustedes están gobernando y que nos llevan al 150% de inflación, no se puede”.

Damián Tabakman de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios a nivel nacional que, según explicó, se “encargan de adquirir terrenos, hacer edificios y vender los departamentos”. “Nosotros al tener demasiada incertidumbre sobre la ley de alquileres, la problemática que tenemos es que no se están comprando departamentos en pozo y no nos compran quienes en algún momento fueron un porcentaje muy significativo de nuestra clientela”, alertó.

“Si no me compran, no voy a fabricar y no construyo. Quizás esto no sea un inconveniente inmediato, pero a mediano y largo plazo, si no se construye, va a haber menos oferta aún”, advirtió Tabakman y sumó que eso “impacta sobre el nivel de actividad de la economía, sobre el nivel de inversión, de empleo, sobre un montón de cosas que hacen a nuestro día a día cotidiano”.

Ante una consulta de Carmen Álvarez Rivero qué puede recuperar inversores, el expositor contó: “Uno de los históricos reclamos son los incentivos fiscales porque se paga la misma carga impositiva si haces un trabajo o proyecto para el sector alto que para los bajos, no es justo y es un desincentivo y se tendría que trabajar, pero lo prioritario son las normas claras y reglas jurídicas”.

Leonardo Rodríguez Nader de la Asociación Empresaria de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de la Argentina resaltó la importancia de que se resuelva el tema de la ley en el marco de “incertidumbre e imprevisibilidad y en un contexto tan difícil” donde “no vemos una relación de fuerzas extremadamente inequitativa. Hay muchos argentinos que refugian sus ahorros y su valor en bienes raíces, y a partir de eso aspiran a tener una renta en una moneda que no se les devalúe”.

“Las cifras con las que contamos nos marcan que hay un déficit habitacional por arriba del millón de viviendas y eso repercute directamente en los sectores medios y bajos. Son viviendas de calidad. En el mercado privado se construyen 100 mil viviendas al año y necesitaríamos duplicar o triplicar para cubrir ese déficit por durante al menos una década.

Eduardo Awad presidente de la Asociación de Propietarios pidió a “los senadores y senadoras que mejoren lo que viene de Diputados de alguna manera. Si mejorar es modificar, bienvenida la modificación. Si mejorar es derogar la nefasta Ley de Alquileres que está rigiendo hoy en día, bienvenida la derogación”.

Marta Liotto, en representación del Colegio único de Corredores Inmobiliarios de CABA, planteó: “Esta ley que tenemos hoy es la peor que pueden haber tenido los inquilinos porque no hay inmuebles en oferta. El mercado de alquileres funciona cuando hay comunicación entre las partes. Creemos que la media sanción es un buen escenario para volver a empezar”.

Jorge Pighin secretario de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina remarcó que “podemos sacar la mejor ley del mundo, pero con un 140% de inflación no hay ley que soporte este flagelo. La ley actual nos hizo retroceder 123 años porque hoy en día las pensiones están abarrotadas”

Ya sobre el final Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló que “hoy el mercado inmobiliario está paralizado porque no hay una definición. Si me preguntan si esta sanción que viene de Diputados soluciona la situación inmediata de las familias argentinas, les digo que sí. Y no digo que es la mejor ley, se puede perfeccionar”. 

Al día siguiente continuó la reunión con la presencia de representantes de inquilinos.

Desde el inicio se notó el tenor de los discursos abiertamente en contra de lo ocurrido en el día anterior. La oposición lisa y llana a la posición de las empresas inmobiliarias y expertos que habían apoyado, algunos con cierto reparo, la modificación que habían sancionado Diputados.

En esta oportunidad se habló de una reforma pro mercado. El orador –de Tandil- duramente defendió la situación de inquilinos donde “el Estado mira desde la tribuna. Es momento de defender a los 10 millones de inquilinos”.          

Leo Bilansky, expresó la falta de un índice oficial que fije las operaciones a iniciarse o vencidas 

El representante de los comercios de cercanía, aquellos que se generan en los barrios, no tienen

Eduardo Vischi, senador por Corrientes preguntó al representante si los aumentos de sus mercaderías se rigen por

Bilansky respondió que si no remarcamos no vivimos, “Los dueños de la inflación no deben vernos como responsables. Los salarios son fijados por las paritarias de comercio.

En cuanto a la extensión de los contratos para comercios se expresaron ideas de alargar su vigencia por más de tres años.

Luna Miguens, CELS, expresó si no pensaron que el alquiler de dos años es limitante, para la forma de vida de los inquilinos. El contrato de alquiler es caro y realizarlos cada dos años es más oneroso. 

Pide más protección para los inquilinos.

Vischi reiteró que los propietarios de inmuebles, al no verse retribuidos en la actual situación inflacionaria retiraron su mercadería. La representante de CELS que en esos casos debería intervenir el Estado.

Al respecto, Juliana Di Tullio, FdT, Buenos Aires, reiteró que los beneficios fiscales que puede ofrecer el Estado son atrayentes para el mercado de propietarios e inquilinos.  En otro orden, abogó por una legislación al respecto de las operaciones que generan las mujeres.

Adolfo Rodriguez Saa propuso otros mecanismos para apoyar la situación de inquilinos y propietarios. Recordó la oportuna vigencia del FO.NA.VI. y la producción de viviendas producidas en San Luis por el estado provincial fue muy exitoso apunto que los propietarios de viviendas en alquiler vieron bajar las operaciones.    

Guillermo Andrada, FdT, Catamarca, se refirió a la construcción verificada de viviendas para interesados económico apropiado en zonas de alto valor comercial.

Flavio Fama, senador por Catamarca, JxC, enfatizó que en los últimos 12 años la vivienda creció y la construcción en ese tiempo del sector en mano del Estado creció sólo un 12 por ciento.

Luna Miguens afirmó que no hay datos concretos de construcción de viviendas y el destino de ellas (turismo, etc).

 María Teresa Gonzáles, FdT, Formosa expresó que la vivienda social, el Estado trabaja en forma exhaustiva en familias monoparentales y de tercera edad y que Estado trabaja en ese sentido.

En CABA supera el 72% las personas que alquilan, en las provincias baja sensiblemente (no aportó cifras). 

Mariano Recalde, FdT, CABA, sostiene que hay que rechazar las modificaciones propuesta de Diputados. Citó pero no dio ejemplo, de propietarios que tienen más de 2000 propiedades. 

Emiliano Vittar, Inquilinos Córdoba, sostuvo que el texto en discusión no plantea soluciones para el inquilino.     

Florencia Labiano, CONICET sostuvo “hoy por hoy la vivienda está afectando al mercado laboral” en lo que respecta a “la cantidad de horas que trabajamos, el patrimonio al que accedemos, el tipo de crédito y el tipo de alquiler. El alquiler afecta cada vez más a más personas en situaciones más desiguales, no legislar, no reglamentar o no generar las capacidades estatales para poner en práctica las leyes, no significa no regular, significa entregar el control del mercado a sus agentes más poderosos, es decir los más concentrados”, enfatizó. Más adelante expuso “hay que distinguir entre los propietarios, pero para eso hace falta conocerlos, y esos datos los tiene el Estado”, aseguró. 

Dijo que “no faltan viviendas, falta la voluntad de ponerlas en oferta, y es algo que no creo que vaya a modificarse con esta ley. Pido que no retrocedan en los derechos conquistados para los hogares inquilinos para congraciarse con la supuesta oferta de un supuesto mercado que desconocemos por completo”, sumó y, en ese sentido, recordó que “solo el 10% de los contratos están registrados en AFIP”. 

Leo Bilanski, presidente de la Asociación de Empresarios y Empresarias Nacionales para el Desarrollo Argentino manifestó que “el valor inmobiliario y aporte que nosotros reproducimos muchas veces se nos vuelve en contra al momento de renovar el alquiler”. Sobre la actualización del precio, opinó que “es necesario que haya un índice oficial conocido” porque “hoy parece que el índice es el diario, y una economía normal, armónica, desarrollada, no puede bailar al ritmo de las operaciones mediáticas. 

“El precio del alquiler es determinante para nuestro flujo de gastos y para los costos fijos con los cuales determinamos precios y rentabilidades”, explicó y advirtió que “hoy infinita cantidad de contratos están dolarizados a tipos de cambio caprichosos”. 

Preguntado sobre los plazos del contrato sostuvo que hoy es de tres años para los comercios, “cuando recién el recupero de la inversión no tardamos menos de dos años en realizarla, por eso no lo vemos largo (al contrato), lo vemos corto. Habría que pensar algún tipo de extensión hasta cinco años”. 

Anabel Fernández Sagasti, FdT, Mendoza, se quejó sobre el proyecto aprobado en la Cámara baja; “se hizo un recorte, no sabemos si consciente o inconsciente, yo tiendo a pensar mal siempre. La ley anterior, no la vigente, establecía dos años para vivienda y tres para comercio. Pero en la media sanción se le metió también un hachazo a los comerciantes”.

Se mostró de acuerdo en “no solamente volver a los tres años (de contrato), sino de extenderlo a cinco años. Que sea de tres años con la posibilidad de extenderlo por dos más” para el caso de los comercios. 

Más allá de la calidad informática de los expositores, es destacable que todos -sin excepción- criticaron fuertemente la sanción de Diputados. También que ninguno de los expositores, hicieron mención a la actual inflación mensual que muestra la economía nacional.    

Finalizada la etapa de los expositores, se decidió pasar a un cuarto intermedio hasta el próximo miércoles para presentar uno o dos dictámenes y pasarlos a la firma.    

    

Ausente la oposición, Diputados dio dictamen al plan de Ciencia y Tecnología               

 La Comisión de Ciencia, Tecnología e Innovación Productiva de la Cámara de Diputados, con Facundo Manes (UCR) como presidente, emitió dictamen en el proyecto de ley para el Plan Nacional de Ciencia Tecnología e Innovación 2030.

La iniciativa fue impulsada por el Poder Ejecutivo y llegó a la Cámara baja con sanción del Senado obtenida en el recinto el 27 de octubre del año pasado. El debate previo a la emisión del dictamen empezó amigable entre Manes y los diputados oficialistas. Sin embargo, todo se fue calentando cuando el diputado nacional Rogelio Iparraguirre (FdT) elogió vivamente al presidente de la comisión, pero luego deslizó una chicana al sugerir que se había equivocado de bloque, en referencia a la ausencia de sus compañeros de bancada.

Manes pidió no “partidizar” el debate y le respondió: “El que mandó a lavar los platos a los científicos fue un gobierno peronista”, y aseveró: “Los Derechos Humanos, como la ciencia son de todos los argentinos. Nada es del radicalismo y nada es ustedes. Les pido a todos que estemos todos en grandes cosas y no perdamos tiempo en pequeñeces”.

Planteó: “El problema de Argentina no es económico, sino la falta de rumbo”, y en esa línea, enfatizó que “las economías del Siglo XXI son la ciencia, la tecnología y la Innovación productiva porque hay que invertir en ciencia estratégicamente y solo así podemos progresar y agrandar el conocimiento en motor del trabajo argentino. Esto es muy positivo”

“Los argentinos debemos volver a pensar en grande y en Argentina debemos contar la verdad. Un político no genera trabajo y abre fábricas. El mundo cambió para el lado de la ciencia y la innovación”, señaló Manes, y agregó: “Ojalá esta comisión pueda ser un mínimo ejemplo para demostrar que las cosas pueden hacerse de otra manera”.

Las dos vicepresidentas de la comisión, Mara Brawer (FdT) y Danya Tavela (Evolución Radical) adhirieron al Plan Nacional de Ciencia, Tecnología e Innovación 2030.

Iparraguirre hizo hincapié en las 14 sillas vacías de los diputados de la oposición y expresó que “no garpa hablar de ciencia, pero sí garpa hablar ajustar y achicar el Estado”. “Perdón si corte con tanta dulzura, pero no sería honesto dejar pasar que hay 14 diputados de la oposición que se ausentaron”, añadió.

 El proyecto

El Plan Nacional de Ciencia, Tecnología e Innovación 2030 define que la autoridad de aplicación será el Ministerio de Ciencia, Tecnología e Innovación. El plan presenta los procesos centrales de su formulación e implementación en virtud de un conjunto de agendas agrupadas en cuatro clases, según ámbitos territoriales y temáticos de incumbencia: Agendas Estratégicas, Agendas Territoriales, Agendas Transversales y Agenda de Cambio Institucional.

Desarrollará “Diez Desafíos Nacionales”, que serán políticas específicas de alcance nacional que expresan los temas estratégicos que requieren de conocimiento científico y tecnológico. Erradicar la pobreza y reducir la desigualdad y la vulnerabilidad socioambiental; impulsar la bioeconomía y la biotecnología para incrementar la producción sostenible y alcanzar la soberanía alimentaria; y contribuir al diseño de políticas para fortalecer la democracia y ampliar los derechos ciudadanos. Promueve la industria informática y de las tecnologías de la información para la innovación productiva y la transformación digital; potenciar la transición al desarrollo sostenible; y fomentar y consolidar un sendero para la transición energética.

Las Agendas Transversales buscan consolidar la base científica y tecnológica para potenciar la capacidad de respuesta tanto a los Desafíos Nacionales como de las Agendas Territoriales. Estas se orientan a la promoción general del conocimiento, la aplicación de tecnologías a la investigación, desarrollo e innovación, la consideración de los aportes de las ciencias sociales y humanas, la promoción de una ciudadanía y cultura científica, la sostenibilidad y la incorporación de la perspectiva de género. 

Política: el arte de lo posible                 

 Un célebre cultor de la actividad política, que cubre todos los escenarios sociales, afirmaba que el desarrollo e implementación era el arte de lo posible. Y no se equivocaba.

Por estos días la afirmación renueva dimensión y actualidad.

En Senadores hubo un tiempo largo de inactividad, seis meses con muy poca producción legislativa.

Desde la mismísima presidencia salía la directiva no escrita de buscar formas legislativas para lograr postergar cualquier acción que pudiera ser utilizada para dar velocidad a las causas por actos que involucran a la principal figura del Senado por actos de supuesta corrupción o malversación.

Por otro lado, la merma en la cantidad de legisladores que aseguraban la posesión de la mayoría en el oficialismo cayó con los resultados electorales donde el oficialismo perdió posiciones.

Así las cosas, llegamos a estos tiempos y ocurrió que Juntos por el Cambio impuso en Diputados la sanción de un proyecto de ley que modifica la ley de Alquileres, un instrumento legislativo de cuya instrumentación depende el destino de más de 80.000 casos en todo el país y sus respectivos componentes para la renovación de contratos de locación.  

Y allí fue que en la tarde del miércoles cuando parecía que la posición del oficialismo fortalecía su proyecto respecto de la modificación de la ley de alquileres, se dio vuelta la taba al no poder conseguir los votos necesarios y, simultáneamente subieron las acciones de la postura opositora.

Y la propuesta con las modificaciones fue aceptada y recibió sanción que pasó rápidamente a Senadores.

En ese estado, el proyecto llegó a “los padres de la Patria” y fue el mismísimo presidente de la comisión de Presupuesto y Hacienda, la de legislación general no estaba aún constituida, que expresó que “desmenuzaría” la propuesta de Diputados y que también se tomarían en cuenta los proyectos que surgidos en esa Cámara y que aguardaban para ser tratados.         

Y así fue.

Ingresaron al tratamiento el proyecto de alquileres temporarios, así como también otros que fueron guardados hasta mejor oportunidad.

Se agregaron también proyectos como el blanqueo de capitales, el insólito proyecto sobre Aerolíneas Argentinas, con autoría de máximo K, ampliación de licencias laborales y otros donde la oposición había manifestado su desacuerdo como son el conjunto de nuevas universidades en distintas localidades provinciales.

Con esa batería de propuestas el oficialismo buscará algunos puntos de coincidencia con la oposición a cambio de votar la esquiva ley de alquileres.

Llega entonces el momento de refrescar nuestro título, el arte de lo posible.

Porque va de suyo que el oficialismo echará mano a buscar convencer a los opositores de la “conveniencia” de aceptar aquellos puntos en discusión y buscar convertir en votos afirmativos aquellos que antes fueron negativos y dejaron fuera de carrera las intenciones oficialistas.

Algunos se sumarán a las nuevas universidades; mientras tanto la modificación de la ley de alquileres, pese a la imperiosa necesidad, deberá seguir aguardando que mejore el clima hasta que pueda salir de Senadores, pasar por nuevamente por Diputados -en razón de las modificaciones que haría la Cámara alta- y entonces si sería el tiempo de la nueva ley de alquileres.

Habrán pasado, por los menos dos meses más, de incertidumbre e inflación, si es que la campaña electoral o su resultado no agrega alguna complicación a la ya difícil situación que viven inquilinos y también propietarios que ven postergada su necesidad de alquilar su propiedad.